#89 – Goodbye Deutschland: Immobilieninvestitionen im Ausland

00:00:17: Hallo und herzlich willkommen an der Steuerbar.

00:00:19: Schön, dass ihr heute wieder dabei seid!

00:00:20: Ich begrüße euch.

00:00:21: aus unserem Podcast-Studio in Herne – und aus München.

00:00:24: zugeschaltet ist heute meine liebe Kollegin Franziska.

00:00:28: Mein Name ist Annika.

00:00:29: Heute sprechen wir über ein Thema das Ihnen vielen Kanzleien zunehmend auf dem Tisch landet – Immobilieninvestitionen im Ausland, steuerliche Chancen, riesigen und typische Fallstrecke.

00:00:40: Franzi gibt uns doch gerne meinen kurzen inhaltlichen Überblick….

00:00:44: Ja, sehr gerne.

00:00:45: Hallo Annika erstmal!

00:00:47: Wie du es gerade schon gesagt hast immer mehr Mandanten kaufen Ferienwohnungen zum Beispiel in Spanien oder auch Kapitalanlagen in Portugal, Immobilien in Dubai.

00:00:54: das wird immer beliebter.

00:00:55: oft bringt das steuerlich aber eine ganze Reihe Fragen mit sich und ist komplexer als gedacht.

00:01:01: In der Folge möchten wir mit unserem Gast darüber sprechen wie Auslandsimmobilien steuerliche behandelt werden wo typische Fallstrickel liegen und worauf der Steuerberater besonders achten sollte Und wir werfen auch einen Blick auf Fragen aus der Praxis und auch typische Fehler, die sich mit guter Planung aber vermeiden lassen.

00:01:17: Ja, und wir haben uns auch wieder einen Gast eingeladen.

00:01:20: Unser heutiger Gast ist Benjamin Cortez.

00:01:22: mit ihm möchten wir darüber sprechen wo die steuerlichen Chancen liegen und wo Berater besonders genau hinschauen sollten.

00:01:28: Dr.

00:01:29: Benjamin Cortes ist Steuerberater und Partner bei Schlecht & Partner Wirtschaftsprüfer-Steuerberater am Standort Stuttgart.

00:01:36: Benjamin ist nicht nur ein ausgewiesener Experte im nationalen und internationalen Steuerecht sondern berät vor allem mittelständische Unternehmen, Unternehmensgruppen und international tätige Unternehmer.

00:01:48: Ein Schwerpunkt seiner Arbeit liegt dabei auf grenzüberschreitenden Fragestellungen der steuerlichen Strukturierung und der Unternehmsnachfolger.

00:01:55: Wir freuen uns sehr dass du heute da bist.

00:01:57: hallo Benjamin

00:01:58: Hallo Annika Lefranci vielen Dank.

00:02:00: ja freue mich auch sehr.

00:02:01: Danke euch

00:02:02: Ja Du bist ja schon zum zweiten mal Gast bei uns richtig?

00:02:05: Ich sage noch keine Routine, aber freue mich sehr darauf.

00:02:09: Zu langsam?

00:02:09: Sehr

00:02:10: gut!

00:02:11: Ja ich freue mich auch sehr genau.

00:02:13: Am ersten Teil wollen wir mal drauf eingehen warum man dann überhaupt im Ausland investieren.

00:02:18: gerade in den letzten Jahren ist das immer beliebter geworden.

00:02:21: es gibt da einen deutlichen Anstieg bei den Auslandsinvestitionen.

00:02:24: was beobachtest du denn so aktueller Markt und warum interessieren sich ja deutsche Investoren zunehmend auch für Immobilien im Aus Land?

00:02:32: Ja definitiv also können absolut teilen.

00:02:35: Hier in der Kanzlei reichen uns immer wieder Anfragen aus dem Mandantenkreis und auch von anderen Beraterkollegen, die wiederum Mandanten haben.

00:02:42: Die im Ausland in die Immobilien investieren.

00:02:44: Ich würde sagen für meine Beobachtung her ist ein bisschen nach Corona auf jeden Fall das ganze deutlich gestiegen bis.

00:02:50: Interesse an Auslandsimmobilien liegt sicherlich zum einen an dem hiesigen Markt Der ja bekanntermaßen auch ein bisschen den Turbulenzen geraten ist Zum anderen natürlich auch andere Lebensmodelle die seit Corona möglich sind Und natürlich auch klassische Renditeanlagen, wo man im Prinzip in bestimmten Ländern einfach noch eine gewisse Marktentwicklung erwartet und dann mandanten einfach dort eine Chance sehen um zu investieren.

00:03:13: Und vielleicht begleitend haben wir auch durch eine höhere Verfügbarkeit von Informationen ist etwas leichter im Ausland zu investiert als es vielleicht noch vor zwanzig, dreißig Jahren der Fall war.

00:03:22: also auf jeden Fall ein spannendes Thema aktuell.

00:03:26: Ja, ich hab das auch im Bekanntenkreis.

00:03:28: Freunde die in Portugal zwei Ferienwohnungen hatten jetzt noch eine und da war auf jeden Fall auch Corona so ein Treiber weil das für viele glaube ich dann so einen Sehnsuchtsort war und man auch gut an sich das so etabliert hat mit dem Homeoffice dass das viele auch genutzt haben.

00:03:43: genau würdest du sagen dass es das gerade Portugal vielleicht so ein beliebtes Land ist oder gibt's aus deiner Sicht beliebte Länder?

00:03:50: Und wenn ja warum sind sie vielleicht besonders beliebt?

00:03:53: Genau ich.

00:03:53: der grad grad für deutsche ... Privatinvestoren, was sicher oder auch Privatpersonen... ... die sich Immobilien im Ausland zu legen wollten war glaube ich historisch immer die Sonne.

00:04:02: So ein bisschen in Sehnsuchtspunkt also die klassischen Wetterflüchtlinge.

00:04:06: Ich glaube früher als ich zur Schule ging, war es nicht ungewöhnlich wenn jemand dem so ein bisschen besser ging in Florida sich eine Wohnung gekauft hat oder einen Ferienhaus Spanien ganz klassisch natürlich Portugal Italien dann natürlich auch eine gewisse kulturelle Nähe.

00:04:19: also es gibt natürlich schon auch Ich sage mal, viele in Deutschland leben deren Eltern dann aus Griechenland, aus Italien und aus Spanien kamen oder vielleicht auch aus anderen südeuropäischen Ländern.

00:04:28: Da ist weiterhin sicherlich ein hoher Anreiz dort zu investieren.

00:04:32: Und ich würde definitiv sagen außerhalb Europas ist natürlich wenig überraschend Auch wenn es aktuell sicherlich in einem anderen Licht steht.

00:04:37: Dubai auf jeden Fall etwas wo Uns auch unfassbar viele Anfragen in den letzten Monaten erreicht hatten, wo man einfach merkt, okay da scheint tatsächlich auch außerhalb Europas eine gewisse Attraktivität zu sein und sonst ist sicherlich die USA immer noch im Markt, wo wir immer wieder Investoren begleiten, die dort Immobilien erwerben.

00:04:57: Und würdest du sagen es gibt den typischen Investor oder wer sind so die typischen Investment?

00:05:02: Das Privatanlegerunternehmer?

00:05:05: kann man das so einkategorisieren oder ist das schwierig?

00:05:08: Genau.

00:05:09: Ich glaube, man kann definitiv so ein bisschen Kategorien bilden auch wieder jedem seine Bedürfnisse und Umstände sicherlich individuell zu beleuchten sind.

00:05:15: aber man hat natürlich glaub ich ganz klassisch jemand der sich vielleicht tatsächlich eher im Sinne eines Ferienwohnungs-Ferienhaus in einem schönen warmen Gefilde sich eine Immobilie zulegen möchte.

00:05:26: da ist immer eine Motivation auch die Privatnutzung definitiv Aber vielleicht nicht fürs ganze Jahr.

00:05:31: Das heißt, da kommt plötzlich dann auch wiederum so ein paar andere Aspekte die steuerliche Komplexität ein bisschen erhöhen hinzu.

00:05:36: Dann gibt es wirklich echte private Kapitalanleger.

00:05:38: Die Einfasssagen passen auf Da habe ich eine interessante Immobilie, die möchte ich erwerben oder Ich sehe dann eine Chance in dem Markt und natürlich Unternehmen oder Institutionelle Anleger aus Deutschland, die halt sagen Ne, da investieren wir jetzt ein Teil unseres Vermögens quasi in Auslandsimmobilien.

00:05:52: Ich glaube das sind so die drei Hauptkategorien, die wir sehen Wobei, sag ich mal die ersten zwei vielleicht historisch ein bisschen zurückhaltend waren und letzter Zeit aber glaube ich ein bisschen mehr passiert ehrlicherweise.

00:06:02: Ja ja das sind auch schon so die Motive die sie dahinter stecken.

00:06:05: du sagst jetzt das zum einen natürlich des privaten Interesse aber eben auch es als Anlage Kapitalanlage zu nutzen genau weiterzu vermieten.

00:06:14: stellst du manchmal aber fest dass Mandanten mit Motiven zu dir kommen oder zu euch kommen und auch falsche Erwartungen haben zb.

00:06:22: wenn ich da jetzt investiere dann zahle ich auch weniger steuern oder auch andere nicht ganz so realistische Erwartungen, wie ist da dein Bild?

00:06:31: Ja, ganz klar.

00:06:32: Also ich glaube das ist manchmal auch ein bisschen der Showstopper als Steuerberater.

00:06:36: Da endet manchmal der eine oder andere Traum von Auslandsimmobilien leider in einem Gespräch.

00:06:40: Das ist dann meistens nicht ganz schön für uns aber wir schützen dann vielleicht auch die Mandanten von der Fehlinvestition.

00:06:46: also es ist natürlich schon so dass die Komplexität des Steuerrechts manchmal bei einer Immobilien Investition nur die halbe Wahrheit spricht.

00:06:55: also ich nehme einfach mal der naheliegende Fall Dubai, also jeder weiß im Prinzip Dubai klar irgendwie Steuerparadies keine Einkommenssteuer.

00:07:03: das heißt wenn ich dann Immobile kauf statt in was bei sich in München Downtown.

00:07:08: Dann habe ich im Prinzip steuereinnahmen.

00:07:10: und es haben wir sehr oft gehabt dass wir Mandanten hatten leider die schon investiert hatten also die haben schon Immobilie dort gekauft gehabt unter der Annahme dass keine Steuern anfangen lebten aber eben in Frankfurt oder München waren hier steuerlich ansässig und dann funktioniert das natürlich nicht.

00:07:25: Das heißt, da hat man plötzlich im Prinzip Investitionsgetätigt vor Steuern die Nachsteuern nach den echten tatsächlichen Steueren, die dann auch anfallen eine ganz andere Bild gegeben hat von der Investitionen.

00:07:36: und das war sicherlich dann etwas wo man dann gemerkt hat na, da hätte man vielleicht vorher mal vorher ist man immer klüger oder nachher ist man einmal klüge, hätte man vorher mal gefragt hätte man Vielleicht die Investition anders gemacht oder eben zumindest gewusst auf was man sich einlässt.

00:07:49: also das Steuerrecht spielt definitiv eine große Rolle.

00:07:52: Das ist sicherlich so.

00:07:53: Ja, das ist schon der Punkt ab wann der Steuerberater am besten ins Spiel kommt.

00:07:57: Am besten da vorne also eben nicht wenn man die Investitionen schon getätigt hat sondern im besten Falle sich schon vorher zu beratschlagen?

00:08:06: Ja genau!

00:08:07: Also ich glaube es ist sage ich mal... Es ist natürlich vollkommen klar dass man da auch ein bisschen die Mühe und die Kosten scheuen möchte.

00:08:14: aber ich sag mal so man kann sicher durch einen begrenzten Umfang der Anfrage schon relativ viel klären viel Klarheit schaffen.

00:08:21: Die verfügbaren Daten, die wir heutzutage haben müssen man auch ganz offen drüber sprechen ob es KI ist.

00:08:27: Das schon ganz gut.

00:08:28: aber ich sage mal so wenn ich jetzt für mehrere hunderttausend Euro oder noch mehr eine mobile kauf sollte man wahrscheinlich ein bisschen noch ein kleines Budget haben um sich wirklich dann zumindestens die KI-Meinigung bestätigen zu lassen.

00:08:37: von jemandem das ist sicherlich zu empfehlen und klar.

00:08:41: und dann kommen doch die Komplexität hinzu dass man natürlich auch im Ausland sich in irgendeiner Form steuerlich mit dem Land verknüpft.

00:08:48: Und auch das Ausland hat vielleicht auch bestimmte steuerliche Regen, über die ich mich mal zumindest informieren sollte im Rahmen der Investitionsentscheidung.

00:08:55: Deswegen genau man sollte idealerweise so ein kleines Projekt rausstricken, dass man wirklich beide Seiten anschaut.

00:09:01: und

00:09:01: beobachtest du das häufig?

00:09:02: Dass Mandanten nach dem Kauf kommen oder kommen die meisten schon vorher und informieren sich und ziehen eine Stallberater

00:09:11: zu?

00:09:13: Ja genau wie dich auch sagen gibt es Beides.

00:09:15: Klar es gibt glücklicherweise die Fälle, die dies antizipieren und vorher sagen hey ich möchte eine mobile kaufen.

00:09:20: wie sieht das aus?

00:09:21: Wir haben das natürlich der Königsweg aus meiner Sicht.

00:09:24: Man kann das sag' ich mal dann schön auch ein bisschen vorbereiten.

00:09:27: man kann sich auch die steuerlichen Aspekte einmal anschauen.

00:09:30: Man kan doch mal kurz durchdenken ob's noch irgendetwas gibt in der Struktur oder auch was passiert vielleicht mit dem Thema wo soll die Mobile später irgendwann meinem Leben hin?

00:09:37: Vielleicht wandert die mal zu einem Kind beispielsweise oder sollte vielleicht verkauft werden Und die, die kommen wenn schon investiert haben.

00:09:45: Das ist grundsätzlich ja ... dann ist es halt so.

00:09:48: da kann man sicherlich auch noch viel auffangen.

00:09:50: aber man hat natürlich schon den Kauf getätigt das heißt man würde nicht mehr revidieren können und man kann halt im Prinzip nur noch schauen dass man im Prinzip die Steuerrecht einhält was eben ehrlicherweise auch ganz oft ein Problem ist.

00:10:00: Dass natürlich man vielleicht auch tatsächlich eine ganze Zeit lang nicht ganz steuerkonform unterwegs war.

00:10:07: deswegen ist natürlich auch durchaus wichtig dass auch wenn man die Investitionen getätigte die Immobilie schon da ist, vielleicht schon teilweise vermietet wird.

00:10:13: Dass man es auf jeden Fall immer im Gefühl hat das stimmt was nicht?

00:10:16: mal mit einem Steuerberat und dann kann man wirklich jedem Berufskollegen glaube ich in Deutschland grundsätzlich sprechen und da wird jeder auch ein grundsätzlichen ganz gutes Gefühl haben.

00:10:23: ob wir da nochmal genauer hinschauen

00:10:25: sollen.

00:10:25: Ja sehr gut ja danke.

00:10:26: dann steigen jetzt mal tiefer ein und schauen mal auf die steuerlichen Besonderheiten.

00:10:32: Genau!

00:10:33: Jetzt kommen wir nämlich zu den Inhalten oder zum Teil der für unsere Hörerin und Hörer besonders spannend ist.

00:10:38: Nämlich die Steuerliche Behandlung solcher Investments.

00:10:42: Vielleicht zum Einstieg eine Grundsatzfrage.

00:10:45: Wie funktioniert denn grundsätzlich die Besteuerung von ausländischen Immobilien für deutsche Steuerpflichtige?

00:10:52: Ja, sehr gern!

00:10:53: Genau also ganz ganz grundlegend ist es natürlich so ein deutscher Steuerpflichtiger das heißt jemand der in Deutschland sein Wohnsitz hat oder seinen gewöhnlichen Aufenthalt hat den unterliegten deutschen Einkommen stören mit seinem Welteinkommen.

00:11:04: Dieses Welteinkommensprinzip, wie das Wort schon sagt endet nicht an Deutschlands Grenzen.

00:11:08: Sondern zieht natürlich Einkünfte aus allen Quellen weltweit erst mal in die deutsche Besteuerung ein und dazu darunter fallen sehr verständlich eben auch Immobilien-Einkünfte von Inländischen aber eben auch von Ausländische Immobilie.

00:11:20: Das heißt wenn ich in Deutschland lebe habe eine Wohnung in Frankfurt und hab eben vielleicht noch eine Wohnung im Portugal oder vielleicht einen Dubai oder den USA dann muss sich grundsätzlich mir die Frage stellen, hoppla!

00:11:32: Die muss eigentlich meine Steuererklärung rein.

00:11:35: Das heißt, ich muss in irgendeiner Form mindestens über diese Einkünfte berichten und je nachdem muss sich die gegebenenfalls auch besteuern.

00:11:42: Und diese Fragestellung geht dann in die zweite Ebene.

00:11:45: Das ist die Ebene zwischen diesen zwei beteiligten Ländern, zwischen Deutschland dem Ansässigkeitsstaat des Deutschen und im Prinzip dem Land wo die Immobilie belegen ist.

00:11:55: Man spricht hier eben vom sogenannten Belegenheitsprinzip das heißt Immobilien sind grundsätzlich dort zu versteuern wo die.

00:12:04: Das heißt, wir müssen uns natürlich welche Gedanken machen.

00:12:08: Wir müssen uns die Gedanken machen welcher Start darf denn jetzt besteuern?

00:12:10: Weil wenn Deutschland das Welteinkommensprinzip anwendet und der Start in dem die Immobilie liegt diese Immobilien einkünft also eben nur die aus dieser Immobilier aus dieser Quelle entspringen auch besteuern darf dann hätte man ganz klassisches Problem.

00:12:23: Wir müssten den gleichen Euro die gleiche Mieteinkunft einmal in Deutschland versteuern und gegebenenfalls einmal im ausländischen Staat.

00:12:30: Wenig überraschend, macht so eine Investition gar keinen Sinn.

00:12:33: Da haben wir eine klassische Doppelbesteuerung und das Steuerrecht versucht es natürlich zu vermeiden durch sogenannte Doppelpsteuerungsabkommen.

00:12:40: Genau!

00:12:41: Das wäre jetzt meine nächste Frage gewesen – welche Rolle

00:12:44: bzw.,

00:12:45: dass sicherlich die Doppellbesteuernusskommens an dieser Stelle eine sehr entscheidende Rolle spielen?

00:12:50: Ganz genau!

00:12:51: Also das ist im Prinzip ein ganz kritischer Pfad.

00:12:55: Die Doppibestellungsabkomben dienen eben Doppeln oder Minderbesteuren zur Vermeidung.

00:12:58: rein technisch, d.h.

00:12:59: zwei Staaten Schließen ein Abkommen, das ist nichts anderes als ein Bildatterer des Abkommens zwischen diesen zwei Staaten in denen geregelt wird welcher Staat welche Art von Einkunft besteuern darf.

00:13:09: und eine dieser Art von Einkunften ist eben die Miedeinkünfte.

00:13:11: Ein klaren klassischer Einkunftsart dies historisch ja schon wenig überraschend sehr lange gibt.

00:13:16: es heißt diesen eigentlich ganz gut abgebildet den Doppelbestimmungsabkommen im Vergleich zu anderen einkunftsarten wie manchmal gar nicht so klar zuordnen war sind aber die Mieteinküfte findet beim dba.

00:13:25: wenn man die dort gefunden hat dann regelt dieses dba welcher dieser beiden Staaten denn das Besteuerungsrecht hat, hatte ein ausschließliches Besteuermusrecht.

00:13:32: Also typisches Beispiel ist dass der sogenannte Belegenzeitstaat ausschliesslich besteuern darf oder hat er eben auch einen Besteurungsrecht.

00:13:39: Das heißt auch der Wohnsitzstaat kann irgendwie diese Einkünfte besteueren.

00:13:42: und dann wiederum gäbe es andere Maßnahmen über die Anrechnung zum Beispiel, dass diese Doppelbelastungen in Deutschland gemildert wird.

00:13:48: Das heisst des DBA.

00:13:50: Die DBA sind da ganz kritisch und vielleicht als Hinweis?

00:13:54: Es ist natürlich nicht so, identisch sind in Bezug auf die Mieteinkörfe, sondern da kommt es tatsächlich auf das jeweilige DBA.

00:14:01: Das heißt man muss schon reinschauen auf der Spezifische.

00:14:05: Ja und ein weiteres Thema dass Mandanten vielleicht oft überrascht ist der sogenannte Progressionsvorbehalt.

00:14:12: Kannst du uns vielleicht kurz erklären was genau dahinter steckt?

00:14:14: Na klar!

00:14:15: Genau.

00:14:16: also kommt auch so ein bisschen aus der Anwendung des DBAs.

00:14:18: Also wir machen einfach mal ein Beispiel.

00:14:19: ich bin in Deutschland ansässig und habe eine Immobilie in einem Land mit dem wir einen Doppelbestimmungsabkommen haben.

00:14:24: So, gehen wir einfach mal als Beispiel jetzt die USA von mir aus.

00:14:28: Erzielt dort Mieteinkünfte und das DBA der USA wird jetzt beispielsweise die sogenannte Freistellungsmethode vorsägen.

00:14:34: Naja dann hätte es zur Konsequenz dass die USA als Belegenheitsstaat die Mieteinkünfte beispielsweise irgendwie aus dem schönen Nebel zu Florida besteuern darf wo da das Haus liegt.

00:14:44: und Deutschland der sogenannte Ansässigkeitsstaat das das imjenigen dem die Immobilie gehört und er die Einkünfte bezieht würde aufgrund dieses DBAs sagen, naja ich stelle diese Einkünfte von der Besteuerung frei das heißt du musst sie nicht in Deutschland besteuern.

00:14:59: Jetzt kommt der sogenannte Progressionsvorbehalt aber die Einkünftige im Ausland bezieht aus dieser Immobilie diesen in Deutschland im Zuge der Bemessungen des steuerlichen Tarifs einzubeziehen.

00:15:09: Das heisst wenn jetzt zum Beispiel jemand deutsche Einkünften in Höhe von hundert hat und hat zehn Einkünfter aus dieser Miete in Florida dann versteuert in Deutschland nur die Hundert.

00:15:20: Aber der Steuersatz, der anwendbar ist, bemisst sich auf Basis der Hundertzehn.

00:15:24: Also dieser Zehn mehr aus Florida.

00:15:27: Das heißt diese Progressionsvorbehalt pusht sozusagen den steuersatzen Ticken nach oben.

00:15:31: Es hat einen Steuereffekt.

00:15:32: Das heisst sie werden hier nicht besteuert aber die Steuerberechnung einzubeziehen.

00:15:36: Deswegen ist es ganz arg wichtig das war der Hinweis von vorhin.

00:15:40: man liest manchmal dann landläufig ich muss es ja gar nicht in Deutschland versteuern es gilt die Freistellung.

00:15:44: aber bitte Der Hinweis an alle, man sollte da definitiv demjenigen, der die Steuererklärung macht.

00:15:48: Ob man es eben selber macht oder über ein Steuerberaterkollegen den Hinweis geben.

00:15:51: Ich habe dann eine Immobile, die vermied.

00:15:52: ich muss sich da was machen und dann landet man sehr oft beim Progressionsvorbehalt.

00:15:58: das heißt wir haben oft Steuererklärungen, die einfach jahrelang diese einkünftig berücksichtigt hatten.

00:16:02: leider wenn man die Progression Vorbehalte übersehen hatte und das ist natürlich Problem.

00:16:07: Ja gibt es denn so... typische Fehler, die Investoren im Ausland machen.

00:16:12: Du hast du schon gerade mal kurz angedeutet häufig oder leider passiert es zu oft dass man zu spät seinen Steuerberater hinzuzieht.

00:16:19: aber gibt's vielleicht auch noch weitere Fehler?

00:16:23: Genau also ich würde definitiv sagen ist es zum einen Mal in der steuerlichen Welt.

00:16:29: das Bewusstsein ist natürlich manchmal nicht da.

00:16:31: deswegen würde ich sagen das ist der von dir auch beinandte gerade der erste Fehler sozusagen der Königsfehler wenn wir so will für die Steuererklärung.

00:16:36: daneben würde ich sage im Rahmen des ganzen Prozesses wird manchmal auch ein bisschen das Thema der Finanzierung unterschätzt.

00:16:43: Das ist so ein bisschen ein Thema Auslandsimmobilien von Deutschland, aber aus dem Ausland zu finanzieren ist gar nicht ganz so einfach.

00:16:48: Die Dokumentation ist ganz arg wichtig also dass man tatsächlich dran denkt und dokumentiert was Kosten da entstanden sind, was Vereinnahmen entstanden ist damit wir eben auch den Progressionsvorbehalt richtig ausrechnen kann weil letztlich gilt deutsche Steuerrecht bei der Berechnung der Einkünfte.

00:17:00: das heißt wir müssen dann auf diese Auslandseinküfte nicht einfach nur die ausländische Gewinnermittlung übernehmen sondern müssen es nach deutschen Steuerrecht neu berechnen.

00:17:09: Was definitiv auch nicht ganz so oft richtig antizipiert wird, ist was passiert eigentlich beim Verkauf?

00:17:15: Dass man da einfach nochmal drauf achtet und sagt wenn ich es mal verkaufe oder wenn ich das mal vererbt.

00:17:18: Was muss denn da eigentlich passieren?

00:17:20: Gerade bei dem Bereich Erbschaftsschenkung darf man nicht vergessen ein anderes Land plötzlich beteiligt.

00:17:24: Da liegt dieses Vermögen gibt's in der eine lokale Erbschafter Schenkungssteuer.

00:17:28: Wir haben ja bekanntermaßen nur sechs glaube ich.

00:17:30: sechstens glaube ich aktuell DBAs im Bereich der Erbsrafsteuer.

00:17:33: Das heißt dann muss man sicherlich auch noch mal einen Blick darauf eröffnen.

00:17:35: also ich würde sagen Das sind so die drei Sachen, wo ich sagen würde.

00:17:38: Da sollte man auf jeden Fall ein Auge drauf

00:17:39: haben.

00:17:41: Ja nochmal zum Stichwort Finanzierung.

00:17:43: Viele Immobilien werden als Ferienimmobilien genutzt und auch über allseits bekannte Plattformen vielleicht vermietet.

00:17:52: gibt es dadurch steuerliche Besonderheiten, die da durch entstehen können?

00:17:56: Ja definitiv, also es ist sicherlich so dass im Prinzip wir kennen alle die Plattform wie es gibt.

00:18:02: Ich will jetzt gar nicht nennen um Werbung zu machen aber ihr bekennt die alle.

00:18:06: Man schafft zum einen natürlich auf jeden Fall eine gewisse Transparenz und diese an sich immer gut.

00:18:11: wenn man aber selber gar nicht das bewusst sein hat dass das eventuellen steuerlichen Replik hat dann ist das natürlich nicht ganz unproblematisch.

00:18:17: Das heißt, man muss sich sicherlich erst mal Gedanken machen wenn man da was einstellt ob es eine steuerliche Konsequenz hat in dem Land, in dem ich eigentlich lebe oder auch im Land in dem die Immobilie belegt.

00:18:26: und das ist sicherlich.

00:18:27: aus meiner Sicht war einer der wichtigen Punkte bei den Ferienimmobilien Die Ferien-Immobilien haben vielleicht noch das Thema dass die meistens sozusagen bei uns neunzig Prozent der Fälle gelagert eine gewisse eigene zum auch haben.

00:18:39: also das heißt ich gehe selber vier Wochen im Sommer in meinen Ferienhaus irgendwo In Griechenland den Rest der Zeit vermiede ich es.

00:18:47: Jetzt hat das auch wieder eine steuerliche Konsequenz natürlich, weil ich habe eine gewisse Eigennutzung und eine gewissen Einkunftserziehungen damit.

00:18:54: Daraus ergeben sich auch nochmal ganz besondere Fragestellungen.

00:18:56: also die Ferienimmobilien, die für Deutsche durchaus ganz gängig sind haben ein paar spezielle steuerlichen Themen an die man einfach denken müssen.

00:19:04: Ja und spielt ist dabei auch eine Rolle ob die Immobilie über eine deutsche oder eine ausländische Bank finanziert wird?

00:19:12: Es ist mal auf jeden Fall eine Konseqenzen dass unsere Erfahrungen Ausländisch Also inländische Banken sich sehr schwer tun mit ausländischen Ferienimmobil bei der Finanzierung, das ist sicherlich mal ein großes Thema.

00:19:23: Das heißt da ist es oft nicht ganz einfach, dass überhaupt hinzubekommen.

00:19:26: und zum zweiten ist natürlich auch die Frage der Besicherung also eher so ein pragmatisches Problem.

00:19:31: wenn man über eine deutsche Bank versuchen Auslandsimmobil zu finanzieren machen sie das natürlich meistens ungern Ohne eine inländische Sicherheit, das heißt hier muss irgendeine Grundschuld bestellt werden.

00:19:42: Irgendeine Sicherheit muss da sein.

00:19:44: wir begleiten gerade beispielsweise im Mandat bei einer Finanzierung von Immobilien Erwerb in Athemen und da ist es zum Beispiel ein großes Thema überhaupt meine Bank zu finden die das mitmacht unter welchen Konditionen die das macht.

00:19:53: das heißt auch da das Thema Unterschätzen von Auslandsinvestitionen hat nicht nur steuerliche Aspekte oder rechtlicher Aspekt, hat auch kommerzielle Aspekt überhaupt das mal hinzubekommen.

00:20:01: Und nachher auch ehrlicherweise das Ganze zu administrieren und zu verwalten.

00:20:05: Es geht heute viel, viel besser als vor dreißig vierzehn Jahren aber es ist immer noch eine Hausrolle um das man sieht.

00:20:10: Und kann es auch Fälle geben wo's dann sinnvoll ist einer Gesellschaftsstruktur im Ausland zu nutzen?

00:20:17: Genau.

00:20:17: Ich glaube, das ist oft was man heutzutage sehr oft sieht dass wir oft Mandanten haben die zu verschiedenen Themen gleich mit einer Holding oder mit irgendeiner Immobilien Gesellschaft kommen.

00:20:25: es kann also ich glaube auch da gibt's keine Blaupause Es macht sehr oft Sinn keine solche Struktur aufzusetzen weil sie natürlich auch in sich wiederum administrative Kosten verursacht aber wenn nicht im Prinzip bestimmte Voraussetzungen erfüllen.

00:20:38: Ich denke vor allem an unternehmerische Investments oder größere als einfach numerisch größeren Investments im Ausland Wenn man dann noch in dem Land indem die Immobile liegt sich ein bisschen mit den dortigen Kollegen austauscht.

00:20:49: Gibt es ganz oft Strukturen, wo man dann sagt, nee das macht eine Menge Sinn diese Immobilien in der Körperschaft also eine lokale Körperschaft einzubinden weil dadurch bestimmte Vorteile erzielt werden.

00:20:57: wir kennen solche Strukturn beispielsweise durchaus aus dem USA.

00:21:00: da kann es durchaus sinnvoll sein dass man das dort in bestimmte Struktoren reinbringt.

00:21:03: Also ist sicherlich was worüber man sich kümmern kann ich sag's jetzt ohne das Bekleidiglingen zu wollen für die kleine Ferienwohnungen irgendwo auf Mallorca machen das im Regelfall vielleicht keinen Sinn müsste man auch mal aufpassen.

00:21:14: Ich sag mal so, es schafft halt auch oft einen bestimmten administrativen Aufwand den man auch in die Rendite Überlegung einpreisen muss.

00:21:20: Also im Schluss soll das Ganze sich ja auch lohnen entweder indem man die Sonne quasi genießt oder dass man wirtschaftlich dann mit dieser Investition noch was Sinnvolles macht und nicht irgendwie das Geld sich wiederum verpflichtet in letztlich auch Berater- oder administrative Kosten.

00:21:33: Ja vielen Dank!

00:21:34: Das war ein sehr spannender Einblick.

00:21:36: Dann würden wir jetzt nochmal auf die Beratungspraxis schauen.

00:21:41: Was würdest du sagen, wenn jetzt ein Mandant in die Kanzlei kommt und sagt ich interessiere mich für eine Immobilie im Ausland?

00:21:46: Gibt es die klassischen drei Fragen, die der Stellberater zuerst stellen sollte oder die klassische zwei Fragen?

00:21:52: vielleicht auch nur.

00:21:52: Aber sowas dir einfällt ja das sind so die Themen auf die du als erstes eingehen würdest.

00:22:01: Klar!

00:22:01: Ich meine die erste Frage, die würde ich mal kurz zur Seite schieben ist natürlich wo willst du überhaupt was kaufen?

00:22:06: aber ich glaube meistens kommen sie mit einer gewissen Vorstellung.

00:22:10: Wichtig ist, glaube ich die Motivation zu verstehen.

00:22:11: Das ist das gute alte.

00:22:12: Warum?

00:22:13: Einfach mal zu fragen.

00:22:14: Ich respektiere eine Entscheidung aber erklär mir doch mal was die Motivertion für diese Investitionen ist.

00:22:18: Es ist reines privates Pläsiere.

00:22:19: Ich möchte dort gerne Zeit verbringen.

00:22:21: oder hat es eine Investitionsüberlegung dann natürlich auch ein bisschen Zeithorizont abzufragen.

00:22:26: Also soll da irgendwann mein Ex angestrebt werden?

00:22:29: oder möchte man im Prinzip diese Immobilie auf Sicht halten?

00:22:33: und natürlich dann die Frage, die wir gerade hatten naja wie soll denn die Investition getätigt werden also Eigenmittel fremd finanziert?

00:22:39: Bei einem Ehepaar, beispielsweise kauft es nur ein oder beide.

00:22:44: Und vor allem immer dann wenn Einkünfte erzielt werden ist die Frage habt ihr euch Gedanken gemacht wie das lokal beraten wird?

00:22:49: Also ihr braucht sicherlich jemanden lokal.

00:22:52: Wenn du eine Immobilie im Ausland hast und willst die vermieten dann sollte man auf jeden Fall schauen dass man außen in Dubai vielleicht wo es eben keine Stelle gibt sollte man zumindest lokal auch einen Kollegen haben der zumindest mal kurz die Spielerei mit teilt und zur Not auch unterstützen kann.

00:23:05: wenn was ist?

00:23:06: Genau, das wäre auch die nächste Frage gewesen.

00:23:09: Wir haben ja gerade schon im letzten Teil drüber gesprochen inwieweit es sinnvoll ist, die Infrastruktur auch im jeweiligen Land zu nutzen, ob's jetzt um eine Bank geht oder andere Strukturen?

00:23:19: Du sagst, dass es macht auf jeden Fall Sinn, auch einen lokalen Steuerberater hinzuziehen allein schon weil die Gesetzeslage ja da vielleicht auch ne ganz andere ist und so weiter und das sind Steuerberate in Deutschland eventuell noch gar nicht genau beurteilen kann.

00:23:32: Ja, genau.

00:23:32: Also ich meine wir machen wirklich viele Auslandszwelle und kennen uns sicherlich dem einen an die Justikation ein bisschen besser aus.

00:23:36: aber wir würden immer auf den Auslandskollegen verweisen weil im Endeffekt das ist sein Bericht nicht unserer.

00:23:42: Wir haben vielleicht eine gesunde IS-Einschätzung.

00:23:44: wie wird mir auch mal mitteilen um einfach zu sagen hey wir glauben es ist wie folgt bitte lass sie neu bestätigen Weil der Mandant letztendlich muss sich auch komfort damit fühlen.

00:23:51: Und ich sage mal so da sind wir einfach auch nicht die Experten für das ausländische Recht.

00:23:55: Deswegen ja Ich würde immer dazu plädieren dass man einen lokalen Berater einbindet.

00:23:58: Da gibt's gibt es genug Kollegen, die man da auch kontaktieren kann.

00:24:03: Die sprachbare Ehre nimmt Gott sei Dank auch immer mehr ab durch die modernen Mittel, die es dazu gibt.

00:24:08: Genau deswegen will ich sagen immer einen lokalen Steuerberater der einem begleitet.

00:24:12: Ich würde sogar dann machen wenn ich keine Vermietungsabsicht habe weil ich einfach wissen will.

00:24:16: also wenn ich mir jetzt vorstelle, ich kaufe mir jetzt für reines Privatvergnügen und nutze Eigennutzung im Wohnungen irgendwie von mir aus in Italien ... die ich nicht vermieten will, dann würde ich trotzdem gerne wissen.

00:24:26: Naja was passiert, wenn ich die verkaufe?

00:24:27: Was passiert, weil ich die vererbt?

00:24:28: Was passierte tatsächlich?

00:24:30: Habe ich irgendwelche laufenden steuerlichen Belastungen daraus?

00:24:32: Manche Länder haben Vermögenssteuern, laufe ich in eine Vermögensteuer rein... Ich meine wir in Deutschland haben zwar ne gestiegene Grundsteuer aber in anderen Ländern ist die Grundsteue, wenn man da an Nordamerika denkt diesen Vielfaches von dem was wir hier haben und manche Länder erlauben ja beispielsweise gar nicht den Erwerb von ausländischen Investoren an Immobilien.

00:24:49: deswegen sind alle so ein paar Fragen wo man für drei Steuerberater oder Rechtsanwälte durchaus brauchen kann.

00:24:54: Also ich würde sagen, das macht eine Menge Sinn und trägt dazu bei, dass du wirklich eine qualitativ hochwertige Investitionsentscheidung machst.

00:24:59: und bis Geld ist zu schnell verloren als das man dann Fehler macht aus meiner Sicht.

00:25:04: Und gibt es irgendwelche Unterlagen die der Mandant am besten direkt mitbringt oder die der Steuerberater anfordert am Anfang schon?

00:25:10: Ja genau also wir versuchen immer ein Exposé zu kriegen damit wir selber mal ein bisschen... Wir sind jetzt keine Immobilien-Experten, wir gucken auch noch drauf aber das müssen wir wissen.

00:25:17: was geht's denn eigentlich?

00:25:18: dann natürlich klar, wenn es schon Kaufunterlagen gibt die machen sicherlich Sinn.

00:25:22: Also idealerweise hat man vorhin Wenn der Formkauf kommt gibts vielleicht einen Entwurf.

00:25:26: Wenn er nach dem Kauf kam, dann wird mir gern wissen wie das denn gekauft hat anhand des damaligen Kaufvertrags um mal zu verstehen wie das sich denn eigentlich abbildet.

00:25:34: Die Finanzierung wenn's da schon was gibt ist sicherlich mal ganz interessant mal draufzuschauen Genau.

00:25:39: und dann Sag ich mal, wenn man dann weiß das ist was wir damit machen.

00:25:42: Dass man da einfach mal guckt dass er uns da möglichst so ein bisschen der Hochrechnung gibt.

00:25:46: also ich war ein einfaches Beispiel.

00:25:47: Wenn ich jetzt einen Mandant habe der kauft im Immobilium aus und möchte es nur noch vermieten Dann würde ich natürlich gerne von ihm Gefühl kriegen naja Was kommt dabei rum?

00:25:55: Worüber vermietest du das?

00:25:56: über welche Plattformen?

00:25:57: Was sind Kosten die für dich da entstehen?

00:25:59: um ihn auch ein bisschen zu sagen was tatsächlich auch stichwort Progressionsvorbehalt oder lokale Steuerbelastung was auf den zukommen kann.

00:26:04: Also da gibt's typischerweise ganz gute Checklisten die man dann zuschicken kann funktioniert ganz gut.

00:26:09: Das sind auch nicht überbührten Fiedeunterlagen, das sind klassische Unterlagen die wir ehrlicherweise auch hier in Deutschland hätten.

00:26:15: Wenn wir hier jemanden beraten bei einer Kaufentscheidung vielleicht ein kleiner Hinweis?

00:26:20: Man muss natürlich auch ein bisschen aufpassen bei Auslandsimmobilien.

00:26:23: heutzutage ist die Welt ja leider auch ein bißchen betrügerischer.

00:26:25: an der anderen Stelle also wie wir versuchen immer zu schauen dass wenn man dann quasi diese Kaufpreiszahlungen beispielsweise beim Bauprojekte also wo das Projekt noch eine Entwicklung ist Zahlen, dass man da ein bisschen gefühlt dafür kriegt.

00:26:38: Dass das alles auch seriös ist und man muss dann vielleicht auch mit seiner eigenen Bank kurz mal sprechen wenn Beträge überwiesen werden auf ausländische Grund, dass sich bestätigen lässt, dass er auch der richtige Empfänger ist.

00:26:46: Das geht leider heutzutage vielleicht auch mal schief und dann ist es recht tragisch ehrlicherweise.

00:26:51: Ein

00:26:52: kurzer Exkurs war ich noch zu dem Thema Steuererklärung.

00:26:54: gibt's da irgendwas was häufig vergessen wird?

00:26:57: Wenn eine Immobilie erworben wurde?

00:26:59: Ja genau, also ich glaube gerade diese vollständige Transparenz dieses Kaufvorgangs in Bezug auf Kaufnebenkosten ist wichtig.

00:27:04: Damit man mal versteht was habt ihr denn eigentlich gekauft?

00:27:06: Stichwort Abschreibung zum Beispiel.

00:27:08: Also wie gesagt das meint man weiß wie entwickelt sich dann eigentlich die Abschreiben von dieser Investition und dann natürlich den ganzen Werbungskosten.

00:27:14: Also jene Aufwendungen die mit dieser Vermietungstätigkeit im Ausland einhergehen dass man die möglichst transparent hat und dokumentiert Das wird oft, sage ich mal, manchmal vielleicht nicht ganz vollständig abgegeben.

00:27:25: Es ist ein bisschen ärgerlich weil dann ist das Ergebnis wirtschaftlich schlechter als das was nach einer Steuererklärung landet.

00:27:30: Man zahlt vielleicht unnötig Steuern deswegen dass man da möglichst transparent ist.

00:27:34: die Empfehlung ist natürlich ich sag jetzt mal heutzutage diese ganze Mietverwaltung eben auch Daten bei sichert laufen zu erheben d.h.

00:27:41: Ich fühle eine Excel-Tabelle für meine Einnahmen und Kosten auf legt die Belege ab und kann dem Steuerberaterkollegen zur Verfügung stellen.

00:27:47: Das Schlimmste, was natürlich oft vergessen wird ist die Immobilie an sich ehrlicherweise.

00:27:51: Also das muss man auch offen ansprechen.

00:27:52: Das ist sicherlich etwas wo viele Bürger in Deutschland Auslandsimmobilien haben und diese noch nie einen Steuerkwerb so richtig drin gelandet weil man es einfach vergessen hat oder nicht wusste.

00:28:00: also kein böswilliges Vorgehen aber es ist manchmal auch einfach kein Wissen darüber.

00:28:04: deswegen sollte man So machen wir es beispielsweise.

00:28:07: Im Rahmen des Erstellungsprozesses zumindest die Frage stellen, lieber Mandant hast du denn auch aus dem Ausland und ab und zu kommt dann im Prinzip die eine oder andere Immobilien Spanien-Portugal in der Türkei Jüngst einfach zum Vorschein, die schon ein paar Jahre da ist?

00:28:22: Ja interessant!

00:28:23: Ja woran man so als denken muss... Hast Du denn so'n Beispiel für uns bei dem einer Auslandsimmobilie steuerlich vielleicht besonders komplex war oder die zusammen bei einem Mandanten sich vielleicht auch länger hingezogen hat weil's auch mit dem Land, in dem die Immobilie erworben wurde, besondere Vorkommnisse gab?

00:28:43: Ja.

00:28:43: Also genau.

00:28:43: also wir haben vielleicht einen Einfall mal gehabt in den USA mit einem Objekt in Florida.

00:28:48: das war ein sehr großes Objekt.

00:28:50: an sich sind es beides Juristikationen die professionellisierten aber es war tatsächlich schwierig weil diese Immobilien beispielsweise in einer Rechtsform war als in eine Gesellschaft.

00:28:58: die war sozusagen strukturiert.

00:29:00: Das ist ja wiederum das Thema.

00:29:01: da kommt schon der ganze Schicht Komplexität dazu.

00:29:04: um es in Deutschland richtig abbilden zu können, muss ich natürlich mir Gedanken machen was ist denn das für eine ausländische Rechtsform?

00:29:08: Also ich muss dich vor den Rechtstypen vergleichen.

00:29:10: Ich muss erst mal schauen ist nach deutschem Kurs so ne Personengesellschaft und der Kapitalgesellschaft.

00:29:15: dann wenn man diesmal ausdiskutiert hat und analysiert hat Dann muss man wieder ins dba reinschauen sich überlegen was passiert da dann je nachdem wie es qualifiziert ist.

00:29:25: Die USA haben auch bei Immobilien bestimmte Möglichkeiten die wir hier nicht haben.

00:29:28: Das heißt Da gewinnt einfach das Ganze plötzlich an einer relativ hohen Komplexität und dadurch auch hoher Aufwand, um überhaupt mal in die Lage zu kommen, um zu wissen welches Land fahre ich einkünftig auf eine Langt.

00:29:40: Vielleicht ein weiterer Fall, ganz einfacher Fall war einer quasi je paar Immobilien in Italien, die vermietet waren.

00:29:48: Und klar, das hatte man steuerlich jetzt nicht unbedingt auf dem Schirm ein paar Jahre lang also das war schon ein Problem Und dann kam es nachher leider zur Ehescheidung und dann kamen noch mal weitere Themen zu.

00:29:59: Deswegen ist das nicht unbedingt komplexer oder was anderes wie in Deutschland, aber es ist schon eine andere Schicht an Komplexität weil du halt nochmal ne lokale Juristikion hast mit eigenen Regelungen wo du darüber nachdenken musst.

00:30:11: Ja verstehe... Letzte Frage noch zum Abschluss, die stellen wir jetzt häufig.

00:30:15: Wenn du eine Steuerberaterin oder Steuerberatorin raten mit auf den Weg gehen würdest vielleicht jemand der das Thema jetzt zum ersten Mal bei sich auf dem Tisch hat welcher wäre das?

00:30:24: Also wie geht man mit so einem Fall um?

00:30:27: Wie geht man da am besten ran?

00:30:29: wenn ein Mandant mit dieser Idee zu allem ins Büro kommt in die Kanzlei was würdest du sagen?

00:30:35: Ja genau also ich würde immer empfehlen dass man sich erstmal vom Mandat abholen lässt.

00:30:39: Was ist denn überhaupt die Struktur?

00:30:41: Was will er denn eigentlich, also was kauft er, wo kauft es und für was?

00:30:46: ja.

00:30:47: Wie sieht gegebenenfalls die Finanzierung ab aus und was ist denn so ein bisschen die Timeline.

00:30:51: Also ich glaube mit den paar Fragen kommt man relativ weit und dann muss man sich glaube ich als Beraterkollege selbst die Frage stellen.

00:30:57: Ich meine aus deutscher Sicht kriegt man das bestimmt gut hin.

00:31:00: Aus ausländischer Sicht sollte man halt wie gesagt Kollegen haben Und wenn man da im Ausland kein Kollegen findet, dann gibt es sicherlich Möglichkeiten sich dann doch irgendjemanden zu suchen.

00:31:09: Man sollte vielleicht mit dem Auslandskollegende Sachfalt einmal austauschen damit er weiß was aus deutscher Sicht passiert kriegt man ein ganz gutes Gefühl.

00:31:15: also ich würde definitiv am Anfang diese paar Fragen stellen und mir auch beantworten lassen damit ich einfach weiß was überhaupt vor mir ist.

00:31:22: Und manchmal kommt da auch ein bisschen Unklarheit quasi ans Tageslicht und das ist dann auf den Mandanten manchmal ganz hilfreich, weil er plötzlich merkt Hopla die Immobilien Dubai, die ich eigentlich steuerfrei bei mir schon in Büchern hatte unterlegt ja ganz normal wie meine Frankfurter Wohnung der deutschen Besteuerung.

00:31:37: Und plötzlich will ich dann doch nicht mehr investieren.

00:31:40: Das ist tatsächlich dann manchmal auch zwar schade aber vielleicht am Schluss doch ganz hilfreich.

00:31:47: Ja, lieber Benjamin vielen Dank für deine Expertise zu diesem spannenden Thema und die Einblicke in die Praxisbeispiele.

00:31:54: Ich glaube wir konnten heute gut zeigen Immobilieninvestitionen im Ausland können interessant sein aber steuerlich steckt der Teufel im Detail.

00:32:01: daher ist es immer ratsam ja frühzeitig seinen Steuerberater oder seine Steuerberatorin hinzuzuziehen und langfristig strategisch zu planen.

00:32:10: Ja, schön dass du wieder da warst.

00:32:12: Wenn euch höher an die Folge gefallen hat dann lasst uns gerne ein Abo da, empfehlt uns auch weiter oder schreibt uns doch auch gerne mal eine Mail oder in die Kommentare.

00:32:19: Eure Gedanken zur Folge oder auch welche Themen ihr euch in Zukunft noch wünscht.

00:32:23: Vielen Dank euch beiden!

00:32:24: Das ist sehr viel Spaß gemacht.

00:32:27: Genau vielen Dank fürs Zuhören und bis zum nächsten Mal.

00:32:30: Tschüss zusammen,

00:32:31: bis zum nächten Mal.

00:32:32: Ciao.