#85 - Immobilien im Steuerrecht: Chancen, Fallen, Strategien

00:00:00: Willkommen an der Steuerbar.

00:00:13: Ich bin Frank Rüssken, schön, dass ihr wieder dabei seid.

00:00:16: Und gemeinsam mit meiner Kollegin Annika Glinker führe ich euch heute durch diese spannende Folge.

00:00:22: Moin Annika.

00:00:23: Hallo.

00:00:24: Ja, heute sprechen wir über ein Thema, das in vielen Kanzleien zum Tagesgeschäft gehört und trotzdem regelmäßig für Puls sorgt, Immobilien im Steuerrecht.

00:00:33: Ihr kennt das, Mandanten mit einem gemischt genutzten Gebäude, kurze Haltedauer, umfangreicher Sanierung, vielleicht noch eine Einlage oder Entnahme.

00:00:41: Und spätestens, wenn §.

00:00:43: XXI ESDG energetische Maßnahmen und Betriebsvermögen gleichzeitig auf dem Tisch liegen, wird aus der kleinen Rückfrage schnell eine ausgewachsene Gestaltungsbesprechung.

00:00:54: Damit wir heute aus berater Sicht strukturiert auf dieses Thema schauen, haben wir uns zwei Experten eingeladen, die beide Seiten sehr gut kennen.

00:01:01: Finanzverwaltung, Kanzleipraxis, aber auch den Immobilienmarklerbereich.

00:01:06: Genau, unsere heutigen Gäste sind Anja und Manuel Hörmann.

00:01:09: Anja ist Steuerberaterin und Diplomfinanzviertin.

00:01:13: Ihre Karriere begann mit einer Ausbildung zur Bank auf Frau, gefolgt vom Studium an der Norddeutschen Akademie für Finanzverwaltung und Steuerrecht in Hamburg.

00:01:21: Nach mehreren Jahren in der Finanzverwaltung Hamburg und in namhaften Steuerkanzleien, wo sie Führungsverantwortung übernahm, legte sie erfolgreich das Steuerberaterexamen ab und wagte den Schritt in die Selbstständigkeit.

00:01:33: Heute steht ein Jahr für verlässliche, digitale und vorausschauende Steuerberatung mit besonderer Expertise im Bereich Immobilien.

00:01:40: Von klassischer Vermietung über private Veräußerungsgeschäfte bis hin zu komplexen betrieblichen Immobilienstrukturen.

00:01:47: An ihrer Seite arbeitet ihr Mann Manuel Herrmann.

00:01:49: Er ist Immobilienmakler sowie Finanz- und Vertriebsexperte und unterstützt die Kanzlei bei der Beratung rund um Steuerspar und Rendite Immobilien.

00:01:58: Gemeinsam bilden Sie ein starkes Team, das steuerliche Kompetenz mit Immobilien Know-How verbindet.

00:02:03: Ihr beiden herzlich willkommen an der Steuerbar.

00:02:05: Schön, dass ihr euch die Zeit nehmt.

00:02:06: Vielen Dank für die Einladung.

00:02:07: Wir freuen uns sehr, dass wir da sein dürfen.

00:02:09: Ja, vielen Dank.

00:02:11: Ja, dann starten wir mal mit den Grundlagen der Immobilienbesteuerung.

00:02:13: Das ist ja wirklich ein komplexes Thema.

00:02:16: Warum sind Immobilien aus steuerlicher Sicht für viele Mandanten so interessant?

00:02:19: Immobilien sind aus verschiedenen Hinsichten interessant.

00:02:23: und steuerlich extrem attraktiv.

00:02:26: Einerseits gibt es eine planbare Einnahmesituation in Form von Mieten, die man einnimmt und andererseits gibt es planbare steuerliche Effekte, allen voran Abschreibungen.

00:02:38: Nicht zuletzt auch haben Immobilien eine langfristige Wertentwicklung und ist dementsprechend nach zehn Jahren auch steuerfrei veräußerbar im Privatbereich.

00:02:49: Also viele man dann schätzen das, dass Immobilien so eine Art stille Steuerstrategie sind und deshalb funktionieren sie jedes Jahr planbar, ohne dass sie sich da intensiv drum kümmern müssen.

00:03:02: Welche grundlegenden steuerlichen Aspekte müssen Steuerberater bei Immobilien Investitionen im Blick haben?

00:03:07: Ja, wir müssen natürlich ganz stark unterscheiden, welche Personen haben wir da vor uns sitzen, die investieren möchte.

00:03:13: Also haben wir einmal den klassischen privaten Vermieter, der dann darauf Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung erzielt.

00:03:19: Oder sind wir da im gewerblichen Bereich unterwegs.

00:03:21: Sprich, wir haben Immobilien in einem Betriebsvermögen, die natürlich steuerlich ganz anders zu handhaben sind.

00:03:26: Und dementsprechend, was wir da haben, unterscheiden sich auch die Abschreibungsmöglichkeiten.

00:03:31: Wir unterscheiden zwischen Linearer, Degressiver, AFA oder auch Sonderabschreibungsmöglichkeiten.

00:03:37: Aber natürlich auch große Fallstrecke sind immer die Anschaffungs- oder Herstellungskosten bei Immobilien, die wir beachten müssen, aber natürlich auch die Aufteilung des Grund- und Bodens.

00:03:45: Dann gibt es auch die Frage, verbiete ich mit Umsatzsteuer ja oder nein?

00:03:48: Da gibt es auch ganz spezielle Möglichkeiten, wie man dazu optieren kann oder halt auch nicht oder vielleicht auch muss.

00:03:56: Ja, und ganz klassisch natürlich auch der Hebe-Effekt der Fremdfinanzierung, das darf man auch nicht unterschätzen.

00:04:04: andere Personen zahlen sozusagen die Immobilie für ein Abwärmung vermietet.

00:04:08: Das ist natürlich Geld, was man aktiv nicht selber aufbringen muss und man schafft sich trotzdem attraktiven Vermögenswert.

00:04:14: Und das ist ein ganz klarer Vorteil von Immobilien.

00:04:16: Dazu kommt, es hat dem Manuel schon vorher kurz angeteasert, dass wir gerade im Privatbereich natürlich auch diese zehnjährige Heitedauer haben, nach der wir steuerfrei veräußern können und das natürlich auch alles Aspekte, die der Steuerberater im Blick haben muss, bereits vor Investitionen.

00:04:30: Das sind Punkte, die wir in der Steuergestaltung und in der Strategieberatung vorab mit dem Mandanten besprechen, um halt auch vor der Investition einen klaren Fahrplan zu haben.

00:04:39: Da habe ich ja jetzt schon ganz viele Fragen an, ja.

00:04:42: Lass uns vielleicht nochmal einen Schritt oder zwei Schritte zurückgehen.

00:04:44: Kannst du uns kurz die Unterschiede zwischen privater und betrieblicher Immobiliennutzung erläutern?

00:04:50: Ja, natürlich gerne.

00:04:52: Ich fange mal an mit der privaten Immobiliennutzung.

00:04:54: Also, es ist der klassische Fall.

00:04:56: Ich kaufe eine Immobilie, möchte sie einfach vermieten.

00:04:59: Das heißt, ich drehe da als Privatpersonen auf und habe die Immobilie auch in Privatvermögen.

00:05:04: Im Steuerrechten entscheidet man immer zwischen Privatvermögen und Betriebsvermögen.

00:05:07: Das ist in dem Fall ganz, ganz wichtig.

00:05:10: Wenn ich die also ganz normal vermiete, erziele ich Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung.

00:05:14: Sprich, die gebe ich jedes Jahr an meiner Steuererklärung an.

00:05:17: Und ja, habt dann entweder einen Überschuss oder halt einen Verlust eventuell aus der Immobilie, je nachdem, wie viele Kosten ich damit halt auch habe.

00:05:24: Der klare Vorteil ist dabei, dass ich im Privatbereich immer die Möglichkeit habe, wenn ich die Immobilie zehn Jahre besitze, dass ich sie danach einfach verkaufen kann und der Wertzuwachs in der Immobilie steckt, ist dann für mich einfach steuerfrei.

00:05:38: Also das heißt, dem muss ich nicht versteuern.

00:05:41: Das ist ein Riesenhebel.

00:05:43: Im betrieblichen Bereich sieht das ganz anders aus.

00:05:47: Habe ich als Unternehmen eine Immobilie, halte ich sie im Betriebsvermögen, habe ich diese zehn Jahre, halte Frist nicht.

00:05:55: Das heißt, jedes Mal, wenn ich die Immobilie verkaufe aus dem Betriebsvermögen, ist sie auch voll steuerpflichtig.

00:06:02: Das haben viele nicht im Hinterkopf, weil viele denken immer, ah, ich habe damals was gehört, zehn Jahre Spekulationsfrist, dann kann ich die doch steuerfrei verkaufen.

00:06:10: Nein, das ist nicht so.

00:06:11: Und gerade auch in Bereichen, wo es auch um Gemischennutzung geht zum Beispiel.

00:06:16: Ich habe ein Einfamilienhaus mit einem Büro, was ich vielleicht für meine Selbstständigkeit nutze.

00:06:20: Da kann man das schnell auf die Füße fallen, wenn man vielleicht nicht daran denkt, dass dieses Arbeitszimmer, was man hat, gar nicht in meinem Privatvermögen, sondern in meinem Betriebsvermögen und dementsprechend halt immer steuerpflichtig ist bei einer möglichen Veräußerung der Immobilien.

00:06:32: Gibt es da auch... Unterschiede in der Rechtsform, also wie wirkt sich die Wahl der Rechtsform auf die steuerliche Behandlung von Immobilien aus?

00:06:38: Die Rechtsformwahl hat verschiedene Aspekte, also zum einen sind wir da oft unterwegs auch in dem Bereich Nachfolge, also sprich möchte ich Immobilien, die ich bereits habe, vielleicht auf meine Kinder, Enkelkinder übertragen oder möchte ich meinen Ehepartner mit ins Boot holen.

00:06:58: Das ist ganz wichtig im Bereich der Rechtsformwahl, aber natürlich auch der größere Hebel, und das ist auch das, was ich in der Beratungspraxis öfter erlebe, ist, Leute haben Gebäude im Privatvermögen, vermieten die, und haben dann irgendwann sowohl Überschüsse, dass sie sagen, Mensch, ich habe jetzt diese Immobilie, aber ich zahl unfassbar viel Steuern da drauf.

00:07:20: Und wenn es an die Steuern geht, dann tut es natürlich immer weh, und keiner von uns zahlt wirklich gerne Steuern.

00:07:27: Und das ist dann der Punkt, wo viele Mandanten auf mich zukommen und fragen, hey, wie mache ich das?

00:07:31: Also, wie kann ich da jetzt irgendwie aktiv gestalten, dass ich dann auch Steuern spare?

00:07:36: Und dann kommen wir ganz oft auf die Wahl einer GmbH zum Beispiel.

00:07:40: Also, weil eine Kapitalgesellschaft für ganz anders besteuert als ich selber als Privatperson.

00:07:44: Und da haben wir tatsächlich einen hohen steuerlichen gestalterischen Hebel, weil ich bei einer GmbH zum Beispiel nur fünfzehn Prozent Körperschaftsteuer zahle, plus Solidaritätszuschlag.

00:07:55: In der Regel auch keine Gewerbesteuer, wenn ich nur Immobilien halte in meinem Vermögen.

00:07:59: Währenddessen ich als Privatperson, wenn ich im Spitzensteuersatz bin, bei forty-two Prozent oder halt forty-five sogar schon bin in reichen Steuern.

00:08:06: Das leuchtet

00:08:07: ein.

00:08:08: Sag mal, spielt dir Einkunftsart, also Obvermietung, Verpachtung oder Betriebsvermögen auch eine Rolle für die steuerliche Gestaltung?

00:08:15: Ja, absolut.

00:08:17: Wenn ich zum Beispiel in der Rechtsform einer GmbH habe, erzähle ich immer Einkünfte aus Gewerbebetrieb.

00:08:25: Währenddessen, wenn ich als Privatperson vermiete, halt immer Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung habe.

00:08:30: Weshalb ist das ein großer Unterschied?

00:08:32: Im Steuerrecht unterscheiden wir zwischen Gewinneinkünften und Überschusseinkünften.

00:08:39: Das hat einfach mit der Aufteilung der verschiedenen Einkunftsarten zu tun.

00:08:42: Und je nachdem, in welchem Bereich ich da unterwegs bin, bin ich halt zum Beispiel auch Gewerbesteuerpflichtig.

00:08:48: Also jemand, der Einkünfte aus Gewerbebetrieb hat, der unterliegt normalerweise auch der Gewerbesteuer.

00:08:54: Und da ist natürlich auch wichtig, dass wir dann auch schauen, wie können wir vielleicht auch die Erträge, die aus der Gebäudevermietung kommen, auch von der Gewerbesteuer befreien?

00:09:04: Was mich interessiert an ja, es landen ja vermutlich auch mal Mandate bei euch, wo du denkst, werden die mal eher zu uns gekommen.

00:09:11: Also gibt es typische Fehler, die Steuerberater bei der Beratung zu Immobilieninvestitionen vermeiden sollten?

00:09:17: Kannst du da irgendwas aus deiner Praxis erzählen?

00:09:21: Ja, ganz klar.

00:09:22: Also was ich vor allem merke ist, dass viele nicht rechtzeitig mit dem Steuerberater ins Gespräch gehen oder sich halt auch vielleicht einige Steuerberater nicht so gut mit der Immobilien thematik beschäftigen und es vielleicht auch oftmals ein bisschen auf die leichte Schulter nehmen.

00:09:36: Also da kommt der Mandant und sagt, okay, ich möchte jetzt eine Wohnung kaufen und dann ist das vielleicht ganz klar, okay, alles klar, der Kauft ist eine Wohnung, erzählt Einkünfte aus Vermietungen, Verpachtung, wir machen halt.

00:09:46: eine Steuererklärungsanlage mehr jedes Jahr.

00:09:48: und das war es, aber dass sich das Ganze vielleicht entwickeln kann und genau an dem Punkt, wo der Mandant auf mich zukommt, nicht schon aktiv mit dem sprechen sollte, okay, ich verstehe, du willst in ein Immobil investieren?

00:09:59: Dann lass uns ganz klar darüber sprechen, was ist dein Ziel dahinter?

00:10:03: Wie viele Immobilien willst du zukünftig noch erwerben?

00:10:06: Möchtest du damit ein passives Einkommen erzielen?

00:10:08: Möchtest du vielleicht noch jemanden mit dazuholen, einen zukünftigen Eigentümer?

00:10:12: Das sind einfach alles Beratungspunkte, die man aktiv schon vorher ansprechen sollte und dann halt auch schon gezählt in die Gestaltungsberatung mit reingeht.

00:10:20: Und ich habe selber auch Fälle aus der Praxis, wo das leider versäumt wurde oder man halt auch irgendwie zu spät ins Gespräch gekommen ist.

00:10:28: Und das ist der Klassiker im Grunde, wenn schon viele Immobilien dort sind und wir dann irgendwann an diesen Punkt kommen, jetzt ist der Spitzensteuersatz erreicht und jetzt tut es richtig weh.

00:10:39: Und dann kommt immer die Frage, lohnt sich der Wechsel jetzt nicht in eine GmbH?

00:10:43: Und dann sage ich ganz oft, ja, können wir machen.

00:10:47: Eine GmbH ist aber eine fremde dritte Person.

00:10:49: Das heißt, die Immobilien müssen da hingehend übertragen werden auf diese.

00:10:53: Und das löst Grunderwerbsteuer aus.

00:10:55: Und es gab ja die letzten Jahre eine große Diskussion auch im Grunderwerbsteuerbereich, bzw.

00:10:59: auch Grundsteuereform.

00:11:01: Es ist einmal durch die ganze Presse gegangen.

00:11:03: Und Grunderwerbsteuer kostet teilweise in den meisten Bundesländern sechs bis sechsundhalb Prozent.

00:11:09: Und wenn ich mir das dann mal ausrechne, wenn ich ein Immobilienwert habe, vielleicht von mehreren Millionen, das tut richtig weh.

00:11:16: Und da ist immer so der Punkt, wo ich mir wünsche, dass wir viel mehr schon vorab mit dem Mandanten ins Gespräch gehen, um genau diese Fallstrecke zu vermeiden.

00:11:26: Ja, das ist mit so der größte Punkt, würde ich sagen.

00:11:30: Daneben gibt es natürlich so allgemeine Sachen, die eigentlich immer beachtet werden müssen.

00:11:36: Also zum Beispiel... die klassische Kaufpreisaufteilung, dass man sich da wirklich die nötige Zeit nimmt und auch die nötige Sorgfalt das optimal vorzubereiten, weil das halt erhebliche Auswirkungen hat auf die Abschreibung des Gebäudeanteils und die Abschreibungshöhe des Gebäudeanteils wirkt sich massiv auf die anzusetzenden Kosten aus, die ich dann wiederum in der Steuererklärung geltend machen kann.

00:12:00: Also sprich, wenn ich da Fehler mache oder vielleicht nicht das Optimale für die Mandanten raushole, dann versteuert der unnötig mehr Einnahmen, als er das eigentlich müsste.

00:12:09: Dementsprechend gehen wir da auch ganz aktiv in die Beratung und nehmen die Mandanten mit ins Boot und sagen dann halt schon, wie sie es optimal gestalten können, bevor der Kaufvertrag unterschrieben wird, im besten Fall.

00:12:22: Ja,

00:12:23: ist das wie immer eine langfristige Strategie, ist nicht falsch.

00:12:25: Richtig, genau.

00:12:28: Sag mal, welche aktuellen Trends oder Gesetzesänderungen beeinflussen die steuerliche Behandlung von Immobilien derzeit besonders?

00:12:34: Gibt es da irgendwelche... Punkte, die euch beschäftigen?

00:12:38: Ganz klar ist das Thema Restnutzungsgutachten, Restnutzungsdauergutachten in aller Munde.

00:12:47: Das kam vor ein paar Jahren so ein bisschen in den Trend, weil es da eine neue gesetzliche Verankerung gab, dass wir, abgesehen von den regulären Abschreibungsmöglichkeiten, auch die Möglichkeit haben, eine geminderte Restnutzung eines Gebäudes nachzuweisen.

00:13:05: Wir nehmen ein konkretes Beispiel.

00:13:07: Wenn ich ein Gebäude im Privatvermögen habe, schreibe ich das normalerweise mit zwei Prozent pro Jahr ab.

00:13:13: Das heißt, der Gesetzgeber geht davon aus, dass jedes Gebäude, ganz egal ob Neubau oder ob das schon vierzig Jahre alt ist, eine Nutzungsdauer hat von fünfzig Jahren, fünfzig Jahres extrem lang, gerade wenn man vielleicht ein altes Gebäude kauft.

00:13:26: Dementsprechend hat man jetzt die Möglichkeit, ein sogenanntes Restnutzungsdauer gut achten, erstellen zu lassen.

00:13:33: was dann wiederum bescheinigt, dass die taterliche Nutzungsdauer deutlich geringer ist.

00:13:38: Und das ermöglicht mir natürlich, das Gebäude auch viel, viel schneller abzuschreiben und dementsprechend auch höhere Abschreibungsbeträge pro Jahr geltend zu machen in der Steuererklärung.

00:13:48: Das freut das Finanzamt natürlich nicht in jedem Fall und dementsprechend ist das jetzt gerade in diesem Jahr ein großes Thema gewesen.

00:13:57: In der Presse, in der Rechtsprechung, ich bekomme auch immer wieder Anfragen von Mandanten, wie da meine Erfahrungswerte sind, weil das Finanzamt deutlich mir auch Gutachten ablehnt und die Maßnahmen verschärft, also die Anforderungen an diese Gutachten, waren sie wirklich anerkannt werden und waren halt nicht.

00:14:14: Ja, das waren schon ganz schön viele Informationen und wir machen.

00:14:17: spannend weiter in Block zwei, indem wir uns ja zu Abschreibungsmöglichkeiten und der steuerlichen Gestaltung austauschen möchten.

00:14:25: Zunächst einmal, welche Option haben Immobilienbesitzer denn grundsätzlich, wenn es um Abschreibungen geht?

00:14:32: Da gibt es eine ganz bunten Blumenstrau, sage ich immer, im Einkaufssteuergesetz, wie man ein Gebäude tatsächlich abschreiben kann.

00:14:40: Ganz klassischerweise kann man natürlich eine lineare Abschreibung nutzen.

00:14:44: Das heißt, ich habe einen festen Gebäudewert, der wird am Anfang der Abschreibung sozusagen bemessen und davon nehme ich dann meinen ganz normalen Abschreibungssatz von zum Beispiel sei Prozent oder drei Prozent und das läuft dann halt durch bis dieser Wert aufgebraucht ist.

00:15:00: Also ich habe es vorhin ja schon mal kurz erwähnt, wenn ich jetzt zwei Prozent abschreibe, dann habe ich halt eine Laufzeit von fünfzig Jahren bei der Abschreibung.

00:15:10: Es gibt aber auch die Möglichkeit eine dekrasive Abschreibung zu nutzen.

00:15:13: Das bedeutet, ich habe zwar schon einen festen Abschreibungssatz jedes Jahr in einer bestimmten Prozenthöhe, aber der bestimmt sich dann immer anhand des Restwertes des jeweiligen Objektes.

00:15:25: Da hat der Gesetzgeber jetzt auch in den letzten Jahren gerade auch den Neubau gestärkt, dass man eine sogenannte Sonderabschreibung nach §.

00:15:33: VIIb Einkommenssteuergesetz nutzen kann.

00:15:35: Das bedeutet, dass ich neben der ganz normalen linearen Abschreibung von zum Beispiel zwei Prozent auch noch eine zusätzliche Abschreibung über vier Jahre in Höhe von fünf Prozent nutzen kann.

00:15:45: Also das sind so diese gängigen Abschreibungen, die ich eigentlich immer wieder in der Praxis habe, also lineare Abschreibung, dekresive Abschreibung.

00:15:53: Jetzt sind wir aber auch in einem ganz speziellen Bereich nochmal unterwegs.

00:15:56: Das wird Gerade für Mandanten interessant, die auch sehr hohe Steuerlasten haben und auch höhere steuerliche Hebel nutzen möchten.

00:16:05: Und da kommen wir auch in den Bereich Denkmalschutzabschreibung zum Beispiel rein.

00:16:09: Das ist etwas, was ich im Kollegenkreis als sehr selten erlebe, dass das wirklich das Kollegen damit Bührungspunkte haben.

00:16:19: Und wir haben uns ein bisschen darauf spezialisiert.

00:16:22: auch gezielt passende Objekte für die Mandanten zu finden, die dann auch in so einer Abschreibungsform abgeschrieben werden können.

00:16:30: Jetzt habe ich ja vorhin schon kurz erwähnt, die Linie Jahre AFA, zwei Prozent fünfzig Jahre Laufzeit, bei der Denkmalschutz AFA sieht das ganz anders aus.

00:16:37: Diese Objekte können innerhalb von zwölf Jahren abgeschrieben werden, ohne Restnitzungsdragut achten.

00:16:43: Und das macht natürlich einen riesigen steuerlichen Effekt und dementsprechend auch ein hoher Steuerersparnis für die Mandanten, die sich für so ein Objekt entscheiden.

00:16:52: Ja gut, dass du es schon mal ansprichst.

00:16:55: Da kommen wir im Block drei nochmal sehr explizit drauf zu sprechen.

00:16:59: Du hast es gerade schon angesprochen.

00:17:00: Man muss für Abschreibung eine Bemessungsgrundlage festlegen.

00:17:06: Wie wird die eigentlich festgelegt?

00:17:08: und gerade bei Immobilien, die gemischt genutzt werden?

00:17:11: Also ganz einfach erklärt, geht es da letzten Endes um... im ersten Schritt um die Kaufpreisaufteilung.

00:17:19: Weil was ganz klar ist, wenn wir ein Objekt kaufen, kaufen wir auch immer ein Stückchen Grund und Boden mit.

00:17:26: Und ein Grundstück ist nicht abnutzbar.

00:17:30: Also man sagt, der Grund- und Bodenwert bleibt im Grunde immer stabil und leicht.

00:17:33: Das steigt vielleicht noch mit dem Bodenrichtwert, aber ansonsten... geht der Grund und Boden nicht verloren.

00:17:41: Das ist beim Gebäude anders.

00:17:43: Da schaut man sich natürlich die Gebäudesubstanz an und ermittelt dann natürlich einen entsprechenden Wert dafür.

00:17:52: Also ganz leicht gesagt, wenn ich eine Kaufpreisaufteilung vornehme, habe ich erstmal einen Gesamtkaufpreis, plus die Anschaffungslebenkosten, Notar, Grunderwerbsteuer gegen den Pfalz Markler und natürlich die Amtsgerichtsgebühren.

00:18:09: Und das alles zusammengerechnet hat, ergibt ja meinen Anschaffungspreis sozusagen.

00:18:15: Und davon ermittel ich die Höhe des Grund- und Bodens und ziehe diesen Anteil ab.

00:18:21: Und der Wert, der dann verbleibt, das ist der Gebäudewert, von dem ich alte abschreiben kann.

00:18:26: Da kann man noch einige gestalterische Mittel nutzen.

00:18:30: Das empfehle ich meinen Landnehmer ganz gerne, dass man zum Beispiel schon vorab im Kaufvertrag die genaue Aufteilung mit aufschreibt.

00:18:38: Das ist nämlich etwas.

00:18:39: Dann kann das Finanzamt dort weniger anfächten.

00:18:42: Außer man weicht natürlich extrem von der Realität ab.

00:18:46: Ansonsten macht man das im Nacktank.

00:18:47: Da gibt es spezielle Tours, mit denen wir arbeiten und dann halt die Kaufpreisaufteilung zu ermitteln.

00:18:54: Und welche steuerlichen Vorteile bringt es dann, wenn man sagt, man möchte eine Immobilie gezielt sanieren?

00:18:59: Also wenn man eine Immobilie gezielt sanieren möchte, hat man natürlich in der Regel sehr hohes Abschreibungspotenzial.

00:19:07: oder aber, also wenn wir es zum Beispiel über die Sanierungsabschreibung nutzen oder die Denkmalschutzabschreibung, darüber hinaus gibt es aber natürlich auch Formen, wo wir den Aufwand, den wir haben, sofort abziehen können.

00:19:21: Also bestes Beispiel, man kauft eine Wohnung oder ein Haus, was vielleicht ein bisschen in Jahre gekommen ist, aber grundsätzlich eine gute Substanz hat.

00:19:29: Aber man muss halt so diese gängige Renovierungsarbeiten vornehmen.

00:19:33: Es muss wie ein neues Badezimmer rein.

00:19:35: Die Böden müssen vielleicht neu gemacht werden.

00:19:37: Es muss neu gestrichen werden und so weiter.

00:19:39: Da sind wir im ganz klassischen Erhaltungsaufwand drin.

00:19:42: Und der ist immer sofort abzugsfähig.

00:19:45: Da gibt es natürlich auch ein paar Faltstrecke, die man beachten muss.

00:19:49: Zum Beispiel, wenn man innerhalb von drei Jahren mehr als fünfzehn Prozent der Gebäudeanschaffungskosten überschreitet mit diesen Erhaltungsaufwendungen.

00:19:56: kann das Finanzamt sagen, Mensch, das sind eigentlich Anschaffungskosten gewesen.

00:19:59: Das heißt, diese Erhaltungsaufwendung kann man dann nicht sofort gelten machen, sondern es wird auf den ursprünglichen Gebäudeanschaffungspreis draufgeschlagen und dann wiederum mit dem ganz normalen Abschreibungsarzt abgeschrieben.

00:20:11: Genau, also da hat man auf jeden Fall Vorteile, wenn man saniert oder renoviert.

00:20:17: Darüber hinaus bietet das natürlich ein enormes Entwicklungspotenzial, was halt auch die erziehbare Miete angeht.

00:20:23: Weil wenn ich zum Beispiel ein Objekt, was ein bisschen renovierungsbedürftig war, vielleicht deutlich günstiger Einkäufer als zum Beispiel eine Neubauwohnung oder ein Objekt, was und noch durch den Verkäufer renoviert wurde und dann halt auf die Marke gebracht worden ist, habe ich natürlich deutlich niedrige Kaufpreise und kann aber durch vielleicht geringe Renovierungsaufwand mit überschaubaren Kosten doch eine deutlich höhere Miete erzielen.

00:20:48: Zum Beispiel ein Riesenhebel macht neues Badezimmer einbauen oder vielleicht auch einfach eine schöne neue Einbauküche einbauen.

00:20:53: Die muss nicht explizit teuer sein, da kann man auch vielleicht für drei bis fünftausend Euro eine schöne Küche einbauen, aber ein Mieter freut das natürlich enorm und das macht oftmals schon einige Euro mehr in der Kitenmiete aus, die man erzielen kann.

00:21:06: Da macht es ja sicherlich Sinn, dass alles langfristig strategisch zu planen, oder?

00:21:12: Absolut, ja.

00:21:14: Und gibt es auch Unterschiede bei der Abschreibung von Gebäuden im Betriebsvermögen im Vergleich zum Privatvermögen?

00:21:21: Ja, die gibt es in Höhe der Abschreibungssetzer.

00:21:25: Wenn ich ein Gebäude im Betriebsvermögen habe und das auch nicht zu Wohnzwecken nutze, dann kann ich das halt mit drei Prozent pro Jahr abschreiben.

00:21:33: Ich habe trotzdem noch die Möglichkeit, natürlich dieses Rettnutzungsdauergutachten zum Beispiel zu nutzen, um da auch wieder eine kürzere Nutzungsdauer zu bescheinigen und dann halt schneller als nur drei Prozent im Jahr abzuschreiben.

00:21:45: Das habe ich im Privatvermögen, nicht beim Privatvermögen, habe ich ganz normal die zwei Prozent für Neubauobjekte ab, Fertigstellung von zwei tausend dreiundzwanzig, also sprich ich habe neu gekauft, kann man auch mit drei Prozent abschreiben.

00:21:58: Jetzt nehm uns doch mal gerne mit in deiner Beraterpraxis.

00:22:02: Wie gehst du vor, wenn Mandanten zu dir kommen, eine Immobilie kaufen und direkt größere Modernisierung planen?

00:22:08: Dann weiß ich sie natürlich explizit darauf hin, dass sie zum einen diese fünfzehn Prozent Grenze beachten müssen.

00:22:14: Ja, also, weil das ist etwas, was einen schnell auf die Füße fallen kann.

00:22:18: Und ich weiß auch immer darauf hin, dass wir wirklich gemeinsam planen müssen.

00:22:23: wann welche Renovierung wirklich angegangen werden, also was muss sofort gemacht werden, was kann man vielleicht auch noch ein bisschen nach hinten schieben, sprich die drei Jahre zum Beispiel abwarten, damit diese fünfzehn Prozentgrenze festreicht.

00:22:38: Daneben spreche ich natürlich auch immer an, das sollten wirklich ganz große Renovierungsmaßnahmen bevorstehen, dass diese nicht in diese fünfzehn Prozentgrenze im Zweifel reinfallen.

00:22:49: Also da reden wir von Erheblichen Hebung des Standards.

00:22:54: Dazu kommen wir, wenn wir drei von fünf Ausstattungsmerkmalen erheblich heben.

00:23:00: Dazu gehört zum Beispiel Elektrik, Heizung, Fenster, Fassadensanierung und so weiter.

00:23:06: Also wenn wir da wirklich ganz viel Geld in die Hand nehmen und selbst wenn man dann unter den fünfzehn Prozent von den Gebäudeanschöpfungskosten bleiben würde in den ersten drei Jahren.

00:23:16: sagen wir trotzdem, die Substanz hat sich erheblich verbessert und das spricht dafür, dass das eigentlich nachträgliche Anschaffungs- beziehungsweise Herrscherungskosten eines Gebäudes sind und dann werden die halt auch wieder abgeschrieben.

00:23:28: Also das sind auch so Sachen, die ich ganz klar in die Beratung und die Empfehlung bei dem man dann mit aufnehme.

00:23:34: Darüber hinaus gibt es natürlich auch so ein paar Kniffe und Tricks, die man immer anwenden kann.

00:23:40: zum Beispiel, wenn man wirklich sich gut vielleicht mit den Verkäufer versteht und sagt, hey, kann ich nicht schon, bevor der Übergang von Nutzen und Lasten stattfindet, anfangen zu renovieren.

00:23:50: Und ich sage, klar, das ist gar kein Problem.

00:23:52: Dann greifen zum Beispiel diese fünfzehn Prozent und die drei Jahre noch gar nicht.

00:23:57: Das wissen auch viele gar nicht.

00:23:58: Also diese drei Jahre fangen erst an zu laufen, wenn wirklich der Übergang von Nutzen und Lasten erfolgt, also sprich das Eigentum übergegangen ist.

00:24:05: Und noch nicht mit Kaufvertragsunterschreibung.

00:24:08: Das heißt, ich kann heute Notarvertrag beurkunden.

00:24:10: Um morgen kann ich anfangen, eine Wohnung zu renovieren.

00:24:13: Und ganz egal, welche Kosten da anfallen, das wäre komplett unerheblich für diese fünfzehn Prozent Grenze und ich kann sie komplett gelten machen als Aufwand.

00:24:22: Ja, vielen Dank für diesen Einblick in deine Beratungspraxis.

00:24:25: Jetzt kommen wir auf ein Thema zu sprechen, was du gerade schon angeteasert hast und worauf ihr euch ja auch ein bisschen spezialisiert habt.

00:24:32: Das Thema Denkmalschutzabschreibung und vor allem den Paragraphen, sieben H-E-S-T-G.

00:24:37: Was passt steht man denn genau unter einer Denkmalschutzabschreibung?

00:24:40: Kannst du uns das nochmal kurz erklären?

00:24:42: Ja, also die Denkmalschutzabschreibung ist eine Sonderform der Abschreibung, die eben gemäß Paragraph sieben I und H eben speichert es dementsprechend im Steuerrecht und dafür gibt es eben besondere steuerliche Vorteile für denkmalgeschützte Gebäude, eben gerade bei den Sanierungskosten, die dann eben bis zu zwölf Jahre dann vollständig abgeschrieben werden können.

00:25:08: Und welche Voraussetzungen müssen überhaupt erfüllt sein, damit eine Umobilie als denkmalgeschützt gilt?

00:25:14: Also Voraussetzungen wären, dass es in der Denkmalliste steht.

00:25:18: und dass die Denkmalschutzbehörde das schriftlich bestätigt.

00:25:24: Die eigentliche Kunst ist in der Dokumentation nicht im Status.

00:25:29: Und wenn wir das jetzt mal mit der normalen Abschreibung in Anführungszeichen vergleichen, wie groß sind denn die steuerlichen Vorteile, weil der Denkmalschutzabschreibung wirklich?

00:25:39: Also es sind extrem... krasse Unterschiede.

00:25:42: Also zu normalen Wohngebäuden, wo wir auch schon vorher darauf eingegangen sind, sind wir ja bei einer Abschreibung von zwei bis drei Prozent pro Jahr.

00:25:49: Und bei der Denkmal-Afa sind es neun bzw.

00:25:52: sieben Prozent in den letzten vier Jahren der begünstigten Sanierungskosten.

00:25:57: Und das kann natürlich gerade, wenn man höhere Steuerlasten hat, einen enormen Unterschied machen und die Steuerlast rastisch reduzieren.

00:26:06: Es gibt ja auch einen Unterschied zwischen der Denkmalschutzabschreibung und der Sanierungsabschreibung.

00:26:10: Kannst du das nochmal kurz erklären?

00:26:13: Also der Paragraf sieben i, der betrifft Einzeldenkmäler und der Paragraf sieben h, der betrifft Sanierungsgebiete und städtebauliche Entwicklungsmaßnahmen.

00:26:23: Also beides sind Sonderabschreibungen, aber... Der eine geht eher für Einzeldenkmale und der andere eben für unterschiedliche städtebohrliche Fälle.

00:26:33: Also ich vermute mal, es gibt da auch Faltstrecke.

00:26:35: Also irgendwie so Themen, wo du sagst aus der Praxis, das ist irgendwie nicht so ganz optimal gelaufen.

00:26:40: Gibt es bei der Beantragung der Sonderabschreibung Faltstrecke?

00:26:43: Definitiv.

00:26:44: Also gerade wenn man sich zum Beispiel bestimmte Maßnahmen nicht hat genehmigen lassen, gibt es dazu immer wieder Fallstrecke, sodass eben diese Kosten nicht berücksichtigt werden können.

00:26:54: Dann ganz klassischerweise haben wir auch schon darüber gesprochen.

00:26:57: Ein Denkmalschutzobjekt muss auch dokumentiert sein.

00:26:59: Es gibt vielleicht fehlende oder falsche Dokumentation.

00:27:04: Dementsprechend hier gibt es einfach verdeckte Herstellungskosten, die noch nicht wirklich berücksichtigt werden.

00:27:10: Anträge, die nicht eingereicht werden oder zu spät.

00:27:14: Und dann scheidet es oftmals.

00:27:17: Macht es da Sinn, sich im Vorfeld schon mit der Denkmalschutzbehörde in Verbindung zu setzen und welche Unterlagen werden überhaupt benötigt?

00:27:25: Ja, definitiv.

00:27:26: Also eine enge Abstimmung und der Kontakt zur Denkmalschutzbehörde ist essentiell.

00:27:31: Wir machen das auch vor allem direkt auch mit... Sprechenden Bauträgern, die natürlich auch hier mit den Denkmalschutzämtern hier in engem Austausch auch stehen und da auch den direkten Kontakt und auch die Expertise mitbringen.

00:27:44: Was man alles braucht, vor allem ist zum Beispiel ein Maßnahmenkatalog, die Genehmigungen, Baubeschreibungen und Nachweise auch nach Fertigstellung.

00:27:52: und ohne diese Unterlagen, ist diese Sonderafahr, also die Denkmalschutzafahr eigentlich auch immer gefährdet.

00:28:00: Hast du schon mal aus deiner Praxis mitbekommen, dass das nicht bei dir, aber dass das... vielleicht beim Kollegen schief gelaufen ist und da unnötige Kosten entstanden sind oder Zeit verloren wurde.

00:28:10: Ja, definitiv.

00:28:11: Also es gab eben dementsprechend Maßnahmen, die nicht genehmigt waren vor Beginn.

00:28:16: Das hat für Probleme gesorgt.

00:28:19: Dann braucht man eben Nachweise über die tatsächlichen Kosten.

00:28:22: Und bei der sieben Haar gilt zusätzlich, dass die Bescheinigung der Kommune innerhalb weniger Monate nach Abschluss beantragt werden muss.

00:28:31: Also auch da ist man in gewisse Formalien.

00:28:35: gebunden und dementsprechend ist Timing alles.

00:28:38: Gibt es da noch weitere Fristen oder besondere Nachfasspflichten, die jetzt ein Steuerberater kennen muss?

00:28:43: Also um diese Abschreibung natürlich in der Steuererklärung gelten zu machen, müssen mir halt auch alle diese Unterlagen vorliegen.

00:28:49: Wir hatten hier vorhin schon mal das Thema Kaufpreisaufschreibung, also das heißt für mich ist der essentiell, wie hoch ist der Gebäude wert.

00:28:56: Und bei Denkmalschutzimmobilien oder halt auch bei den Abschreibungen in Sanierungsgebieten.

00:29:03: kann man natürlich in der Regel nicht die kompletten Gebäudekosten als Denkmalschutzkosten abschreiben, ja?

00:29:08: Weil wir haben natürlich immer nur einen gewissen Rahmen, was wirklich Denkmalschutz ist und was halt auch Sanierungskosten angeht, aber es sind immer auch Neubaukosten mit dabei, ja?

00:29:18: Das heißt, wir haben immer irgendwie eine gemischte Abschreibung.

00:29:22: Das heißt, für mich ist ganz wichtig, wie hoch sind denn tatsächlich prozentual die Kosten der Denkmalschutzimmobilien?

00:29:28: Und wie hoch sind die Kosten des Gebäudes für Neubau oder Renovierungsmaßnahmen, die ich ganz regulär abschreibe?

00:29:35: Und da ist es für mich auch wichtig, detaillierte Unterlagen zu haben, eine genaue Dokumentation und dann halt auch im Zweifel auch mit den Bauträgern in Austausch gehen zu können bzw.

00:29:46: das ist ja auch unser sparing Vorteil, Manuel und ich, dass wir da halt auch ganz eng zusammenarbeiten können.

00:29:55: die Top three oder Top five Tipps, die ihr weitergeben könnt an Steuerberaterinnen und Steuerberater, die sich mit diesem Thema beschäftigen, abgesehen davon, dass sie sich mit euch in Verbindung setzen und mit euch austauschen.

00:30:06: Also ich würde klar sagen, dass ich vor allem den Spaßfaktor an Immobilien weitergeben wollen würde, weil ich glaube, es wird oftmals auch so ein bisschen stiefmütterlich behandelt und Immobilien machen richtig Spaß.

00:30:19: Also man kann damit richtig viel Steuer gestalten, wenn man sich im Detail damit beschäftigt.

00:30:24: Unfassbar viele Möglichkeiten.

00:30:26: Es gibt auch sehr viele Neuerungen.

00:30:28: Und ich erlebe halt auch, dass die Mandanten extrem dankbar sind.

00:30:33: Ja, weil letzten Endes nutzen es halt ja auch viele als Altersvorsorgeobjekt.

00:30:38: Und es ist wirklich eine langfristige Perspektive und kein Schnellschuss.

00:30:42: Ja, es ist kein Auto, was ich kaufe und sagt, in fünf Jahren kaufe ich mir das nächste, sondern es geht halt wirklich um eine Menge Geld.

00:30:48: Und das möchte ich im besten Fall für mich steuerlich auch am besten arbeiten lassen.

00:30:51: Von daher würde ich eigentlich den Steuerbereiter mitgeben.

00:30:54: Traut euch auch an Immobilien.

00:30:56: Es macht wirklich Spaß und ermutigt auch eure Mandanten, in Immobilien zu investieren, weil man damit ganz besondere steuerliche Möglichkeiten hat.

00:31:05: Ja, super.

00:31:06: Vielen Dank.

00:31:06: Das war ja schon mal ein schönes Schlusswort.

00:31:10: Ja, damit sind wir am Ende dieser Folge der Steuerbar angekommen.

00:31:13: Anja, Manuel, ganz herzlichen Dank an euch für eure Einblicke aus der Waltung, Kanzlei, Praxis, Vermarklung und vor allem auch für die vielen Praxisbeispiele.

00:31:21: und für die klaren Hinweise, wo Berater bei Immobilienmandaten besonders wachsam sein sollten.

00:31:27: Vielen Dank, euch beiden.

00:31:28: Vielen Dank, dass wir da sein durften.

00:31:30: Herzlichen Dank, hat sehr viel Spaß gemacht.

00:31:33: Ja, und wenn ihr sagt, das Thema passt genau zu unserer Kanzlei-Praxis oder dazu hätten wir gerne einen zweiten Teil, vielleicht noch spezieller, dann schreibt uns gerne eure Themenwünsche und Fragen an steuerbar at nwbe.de.

00:31:45: Wenn euch die Folge gefallen hat, abonniert die Steuerbar, empfiehlt den Podcast Kolleginnen und Kollegen und lasst uns Feedback da, was euch geholfen hat und wo ihr euch noch mehr Tiefe wünscht.

00:31:55: Alle Links und Hinweise zur Folge sowie zu Anja und Manuel findet ihr wie immer in den Shownotes.

00:32:01: Ich bin Frank Ruskin, das war die Steuerbar, danke fürs Zuhören und bis zur nächsten Folge.

00:32:05: Tschüss.

00:32:06: Tschüss.

00:32:07: Tschüss.